Om kwalitatief ruimtelijk rendement te realiseren binnen de bebouwde gebieden, en de onbebouwde gebieden niet alleen te vrijwaren maar ook te versterken, dient volgens de Vlaamse minister van Omgeving, Natuur en Landbouw een meer realisatiegericht beleid te worden gevoerd waarbij diverse (publieke en private) uitvoeringsactoren samen processen doorlopen en de overheid optreedt als katalysator.
Omzendbrief RO 2017/01 beoogt gestalte hieraan te geven en dient door de vergunningverlenende overheden, waaronder lokale besturen, in aanmerking te worden genomen bij zowel de interpretatie van ruimtelijke plannen als de beoordeling van vergunningsaanvragen. Ook voor de bouwheer/vergunningsaanvrager heeft de Omzendbrief gevolgen.
Concreet geeft Omzendbrief RO 2017/1 van 7 juli 2017 toelichting bij de eerder abstracte begrippen uit artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna verkort ‘VCRO’). Artikel 1.1.4 VCRO omschrijft de doelstelling van ‘ruimtelijke ordening’ als ‘gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit’.
De Omzendbrief beoogt ‘ruimtelijke kwaliteit’ te realiseren door ‘bebouwd gebied’ te onderscheiden van ‘onbebouwd gebied’ en te wijzen op het laagdrempelig ‘gunst’regime voor ‘bebouwde’ gebieden tegenover de stringente aanpak en supervisie van ‘onbebouwde’ gebieden.
1. De begrippen ‘bebouwd gebied’ en ‘onbebouwd gebied’
‘Bebouwd gebied’ wordt omschreven als een voldoende compact en samenhangend geheel van gebouwen voor wonen en werken, en infrastructuren, dat duidelijk identificeerbaar is in de ruimte en dat een hoge leefkwaliteit biedt door de eenvoudige aansluiting of aansluitbaarheid op maatschappelijke functies. Ondersteunende groene ruimten binnen de bebouwde contouren maken eveneens deel uit van bebouwd gebied. Bebouwde gebieden situeren zich op verschillende schaalniveaus, zowel binnen een (groot)stedelijke als een rurale context, en vallen daarnaast samen met de stedelijke gebieden, geselecteerde kernen en overige woonconcentraties, evenals de bedrijventerreinen (met uitsluiting van geïsoleerde bedrijfssites, zoals vb. deze die voortkomen uit een BPA of RUP ‘zonevreemde bedrijven’).
‘Onbebouwd gebied’ wordt in hoofdzaak omschreven als restcategorie, met name alle gebieden gelegen buiten de bebouwde gebieden. Daarnaast worden ook aaneengesloten entiteiten waarvan het behoud of de versterking van het open of groene karakter is aangewezen onder de noemer ‘onbebouwd gebied’ gebracht. Geïsoleerde, versnipperde of uitwaaierende bebouwingsvormen die geen compact en samenhangend geheel uitmaken kunnen eveneens als onbebouwd wordt gedefinieerd.
In geval van twijfel moet een projectvergadering (cfr. art. 6-8 Omgevingsvergunningsbesluit) soelaas bieden.
2. Verschillende benadering van ‘bebouwd gebied’ en ‘onbebouwd gebied’
Voor ‘bebouwd gebied’ wordt afgestapt van het eisen van behoefte- of voorzieningenstudies. Daarnaast wordt het regelluw kader benadrukt voor ‘handelingen van algemeen belang’, met in het bijzonder projecten met een beperkte ruimtelijke impact inzake Publiek Private Samenwerking waarbij op grond van artikel 4.4.7, §2 VCRO abstractie kan worden gemaakt van de geldende stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften. Tot slot wordt de principiële toelaatbaarheid benadrukt van ‘kantoorachtigen’ in industriegebied. Onder ‘kantoorachtigen’ wordt verstaan ‘bedrijven in gebouwen met de uiterlijke vorm van een kantoor, waarvan de kantooractiviteiten evenwel gekoppeld worden aan relatief stille, schone en kleinschalige productie, reparatie, opslag of distributie, of aan kennisintensieve productie- of onderzoeksprocessen, opleiding of andere werkzaamheden voortkomend uit nieuwe economische ontwikkelingen’. Door ‘kantoorachtigen’ een plaats te geven in bestaande bedrijventerreinen wordt vermeden dat planologisch bijkomende locaties moeten worden aangesneden.
Voor ‘onbebouwd gebied’ geldt dat bijkomende woon- of werkfuncties (buiten agrarische functies en de toepassing van de zonevreemde basisrechten uit de VCRO) enkel mogelijk zijn op grond van een grondig onderbouwde behoefte- en voorzieningenstudie die het voorwerp uitmaakt van een projectvergadering. Uitzondering wordt gemaakt voor o.m. ‘handelingen van algemeen belang’. De ‘zonevreemde basisrechten’ uit de VCRO en de ‘zonevreemde functiewijzigingen’ conform het besluit van 28 november 2003, dienen strikt te worden geïnterpreteerd. Een vergunningsaanvraag die niet voldoet aan de toepassingsvoorwaarden moet door de vergunningverlenende overheid verplicht worden geweigerd. De toets inzake de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening geldt daarnaast onverkort, ook bij toepassing van de zonevreemde basisrechten. Nieuwe bedrijfsmatige functies in landbouwloodsen moeten worden vermeden.
Tot slot dient bij de beoordeling van vergunningsaanvragen in het licht van de formele motiveringsplicht een bijzondere aandacht te worden besteed aan de natuurtoets uit artikel 16 van het Decreet Natuurbehoud.
De omzendbrief heeft niet alleen een interpretatief karakter, maar tegelijkertijd ook een beleidssturend karakter. Bedoeling is dat de overheid een actieve rol zal spelen bij het bewerkstelligen van ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in bebouwde en onbebouwde gebieden.
De voorbije dagen raakte evenwel bekend dat Minister Schauvliege een ‘handleiding’ zal uitwerken teneinde de Omzendbrief voor de steden en gemeenten te verduidelijken. Voor vele steden en gemeenten betekent de omzendbrief een geheel nieuwe benadering van het tot op heden geldende stedenbouwkundig beleid, wat een extra woordje uitleg kan gebruiken.
Zodra de handleiding beschikbaar is, mag u een bijkomende toelichting verwachten.
Als toekomstig bouwheer bent u zich best dan ook bewust van het bestaan van de Omzendbrief RO 2017/1 van 7 juli 2017.